Durante el tiempo que somos dueños de una propiedad podemos vernos en la necesidad de tener que saber cuánto vale. Ya sea porque debemos o queremos hipotecar o vender, porque estamos interesados en adquirir una en particular y nos gustaría saber cuál es el monto que un experto en valoración da a la misma, o porque ha sido solicitado de manera formal por una entidad financiera, para tomar el bien como garantía y dar un préstamo, entre otras razones.
Por ello es importante que sepamos, aunque sea de manera muy básica, un poco acerca de la Valoración de Propiedades y el proceso de cómo se lleva a cabo.
El profesional en Valoración de propiedades, o perito valuador, es una persona preparada para emitir un criterio objetivo acerca del precio de un inmueble, mediante la investigación y observación profunda de los detalles físicos, registrales y otros que han de ser tomados en cuenta en el análisis. Detalles como la ubicación cercana de áreas conflictivas, cercanía de ríos o quebradas, servicios públicos disponibles, facilidades de acceso, edad y estado de las construcciones en caso que las hubiera, limitaciones de ley, la oferta y la demanda, son factores que intervienen en el monto que podríamos recibir por la venta o hipoteca de nuestra propiedad. El profesional responsable hace un estudio minucioso de todos los factores según el método, o combinación de ellos que vaya a utilizar para obtener un resultado idóneo. Tres de estos métodos utilizados en la valoración son:
- El Método del Mercado. Es una comparación de precio con las propiedades en venta que se asemejan a la que tenemos. Es más utilizado para terrenos, sean lotes o fincas.
- El Método de Reposición. Es una estimación del costo de las construcciones existentes si tuviéramos que hacerlas de nuevo, tomando en cuenta que ya han cumplido con parte de su vida útil, esto último se conoce como Depreciación. Hay que considerar cada mejora por separado para luego sumar todos los montos.
- El Método de la Rentabilidad. Da un precio según la deseabilidad de una propiedad basada en las utilidades que daría a su dueño, sea esto en forma de rentas o por su localización comercial.
Es importante también ser consciente que hay otros factores, en cada uno de estos métodos, que al final restan en el valor de la propiedad.
La mayor parte de las valoraciones son una combinación de todos los métodos lo que al final lleva al perito a dar con un monto. Veamos un ejemplo: tenemos un terreno de 500 m2, con una casa de habitación de 175 m2, rodeada de tapia y con piscina, todo hecho hace 10 años. Para hacer un estimado del precio total, se toma el precio del terreno según el mercado en la zona, el costo de la casa de habitación según el tipo de acabados y detalles constructivos acorde al precio por metro cuadrado de construcción, el precio de la tapia y de la piscina, y se aplica la depreciación de la edad en cada caso. En algunos casos hay que inclusive sumar comisiones, honorarios y rebajas. La adición de todos los montos representa el precio, expresado en una moneda, que vale la propiedad.
De manera general, los peritos son conservadores en cuanto al precio de las propiedades, ya sea por objetividad o porque defienden los intereses de una u otra parte, por esto en casi todos los casos, el precio de mercado de una propiedad es superior al precio de la valoración.
Por Diego Quesada
Gerente Operaciones
Bienes Raíces Chirripó
